Un Canadien peut-il acheter un bien immobilier en France en 2026 ?

Oui, un Canadien peut acheter un bien immobilier en France en 2026, y compris comme résidence secondaire, et peut sous certaines conditions obtenir un crédit immobilier auprès d’une banque française. Entre un hiver plus clément, une cuisine savoureuse (même si cela implique de troquer les TimBits contre des croissants) et une certaine familiarité avec la langue, il est presque naturel que les Canadiens souhaitent posséder une résidence secondaire en France. Ainsi, acquérir une maison en pierre en Alsace ou un appartement sur la Côte d’Azur comme résidence secondaire n’est pas si farfelu. Mais cela implique d’apprendre un tout nouveau système de prêt. C'est au niveau de l'apport personnel que l'écart entre les deux marchés se fait le plus rapidement sentir : au Canada, un prêt hypothécaire garanti par la SCHL permet de ne verser qu'un apport de 5 % sur les premiers 500 000 $ d'un achat, mais en France, les non-résidents, y compris les Canadiens, doivent prévoir un apport plus proche de 30 %, car les banques françaises ne disposent pas de système d'assurance hypothécaire permettant de couvrir un apport plus faible.

Les véritables questions sont plus spécifiques : comment une banque française évalue-t-elle concrètement les revenus perçus en dollars canadiens ? L’ouverture d’un compte bancaire en France est-elle aussi simple pour un Canadien que pour les autres non-résidents ? Que vous demande l’administration fiscale canadienne de déclarer une fois que vous êtes propriétaire du bien ? Ce guide répond à toutes ces questions, en s’appuyant sur les pratiques actuelles des banques françaises en matière de crédit et sur les règles de déclaration en vigueur au Canada.

 

Points clés à retenir :

• Prévoyez un apport de 30 %, un taux d’environ 3,90 % et une durée de 15 à 20 ans. À titre de comparaison, selon le baromètre Pretto de juillet 2026, un résident fiscal français doit généralement apporter entre 10 et 15 %, bénéficier d’un taux d’environ 3,40 % et s’engager sur une durée pouvant aller jusqu’à 25 ans. Le plafond de 35 % du ratio dette/revenu s’applique de manière égale à tous.

• La plupart des Canadiens ne se heurtent pas aux mêmes obstacles bancaires que les Américains. Le système d’échange d’informations entre la France et le Canada (CRS) ne pénalise pas les banques qui ne déclarent pas les informations, il n’y a donc aucune raison pour qu’elles refusent les Canadiens. Seule exception : si vous êtes également citoyen américain ou titulaire d’une carte verte (ou si votre partenaire l’est et que vous ouvrez un compte joint), la loi FATCA s’applique toujours à vous, quel que soit votre lieu de résidence, et vous devriez consulter notre guide « Un Américain peut-il obtenir un crédit immobilier en France en 2026 ? » pour bien comprendre les contraintes liées à la FATCA.

• Le bien immobilier en lui-même ne déclenche pas les règles canadiennes de déclaration des biens étrangers, mais un compte bancaire français pourrait le faire. Le formulaire T1135 de l’ARC exige que les résidents canadiens déclarent certains biens étrangers dès que leur coût total dépasse 100 000 dollars canadiens, mais les biens immobiliers à usage personnel sont explicitement exclus de cette définition. L’argent liquide déposé sur un compte français n’est pas exclu ; il peut donc tout de même vous faire dépasser ce seuil.

 

Un Canadien obtient-il plus facilement un crédit immobilier en France qu’un Américain ?

La France et le Canada participent tous deux à la norme commune de déclaration (CRS) de l’OCDE, en vertu de laquelle les banques françaises identifient la résidence fiscale des titulaires de comptes et transmettent automatiquement les informations relatives à ces comptes à l’Agence du revenu du Canada. Le principe est similaire à celui de la loi FATCA (le système américain), selon lequel les banques étrangères signalent les comptes détenus par des personnes redevables d’impôts ailleurs, mais la norme CRS ne menace pas les banques non conformes d’une retenue à la source de 30 % sur leurs revenus provenant des États-Unis, contrairement à la loi FATCA. C’est cette sanction qui incite certaines petites banques françaises à se montrer réticentes à accepter des clients américains. Il n’existe rien de comparable au Canada ; ainsi, un demandeur canadien est généralement considéré comme un simple dossier de non-résident, et non comme un casse-tête en matière de conformité.

La seule véritable exception à tout cela concerne les personnes ayant la double nationalité. Si vous possédez la nationalité américaine ou une carte verte en plus de votre nationalité canadienne, la loi FATCA vous considère comme une personne américaine, quel que soit votre lieu de résidence ou votre banque, et les difficultés liées à l’ouverture d’un compte décrites dans notre guide destiné aux acheteurs américains s’appliquent également à vous. Dans ce cas, nous vous invitons à lire notre article intitulé « Un Américain peut-il obtenir un crédit immobilier en France en 2026 ? ».

Si vous venez du le Québec, le système français, qui s’appuie sur le notaire, peut également vous sembler moins étranger qu’aux acheteurs de l’Ontario ou de la Colombie-Britannique : le Code civil québécois s’inscrit en effet dans la même tradition du droit civil français, notaire compris, de sorte que les mécanismes d’un compromis de vente et d’un acte authentique ne sont pas totalement inconnus.

 

Résidents français vs non-résidents : quelles sont les différences entre les conditions de crédit immobilier ?

Ces chiffres sont tirés du baromètre Pretto de juillet 2026. Les conditions réelles varient selon le prêteur et le dossier.

 

Si vous connaissez les taux pratiqués au Canada, vous avez peut-être remarqué que ceux en vigueur en France sont très différents. Selon la Banque du Canada, les taux canadiens s’élèvent à environ 6,09 %, contre 3,90 % en France. Il est toutefois difficile d’établir une comparaison, car le taux canadien est révisé tous les cinq ans, tandis que le taux français est fixe pendant toute la durée du prêt ; de plus, ce taux de 6,09 % est un taux affiché que la plupart des emprunteurs négocient à la baisse.

 

Quel montant d’apport personnel un Canadien doit-il prévoir ?

Les prêteurs français exigent des non-résidents un apport correspondant à 30 % du coût total d’acquisition, qui comprend le prix d’achat et les frais de notaire. Ces frais correspondent principalement à des taxes et droits d’enregistrement plutôt qu’à la rémunération du travail du notaire lui-même, et s’élèvent à 7 % à 8 % du prix pour un bien existant, et à 2 % à 3 % pour une construction neuve, selon Notaires de France.

Comparé au Canada, cela peut sembler élevé. Cependant, il est important de noter que l’apport personnel de 5 à 10 % auquel vous êtes peut-être habitué reflète un système différent : le Canada garantit les faibles apports personnels grâce à l’assurance hypothécaire (SCHL), tandis que la France ne dispose d’aucun équivalent et demande simplement aux non-résidents de verser davantage de liquidités dès le départ. Un apport personnel plus important permet également aux banques françaises de compenser le risque lié à l’octroi d’un prêt à un non-résident.

 

Voici à quoi cela correspond pour un bien immobilier de 400 000 € :

(en utilisant un taux indicatif de 1,60 CAD pour 1 €, selon la Banque du Canada pour fin juillet 2026)

Les acheteurs qui ne peuvent pas justifier de la totalité de l'apport en liquidités ne verront pas leur dossier traité, quel que soit leur revenu. C'est la première condition à remplir avant toute autre chose.

L’apport n’est pas le seul coût : les frais de notaire et les honoraires d’agence constituent d’autres frais initiaux, tandis que l’assurance emprunteur est une dépense récurrente (elle est plus ou moins comparable à l’assurance crédit immobilier, car elle protège le prêteur contre le défaut de paiement de l’emprunteur, mais ne s’applique qu’en cas de décès ou d’invalidité).

 

Comment les banques françaises évaluent-elles les revenus perçus en CAD ?

Tout emprunteur en France, qu'il soit résident ou non, est soumis à la règle de solvabilité de l'HCSF : le montant total des remboursements mensuels de dettes, assurance emprunteur comprise, ne peut dépasser 35 % du revenu mensuel net. Les plafonds équivalents au Canada semblent similaires sur le papier : le ABD (amortissement brut de la dette, soit le capital + les intérêts + les taxes + les frais de chauffage ÷ revenu annuel brut) à 39 % et le ATD (amortissement total de la dette, soit l’ABD + les autres obligations de dette (cartes de crédit, prêts, lignes de crédit) ÷ revenu annuel brut) à 44 %, selon la SCHL, mais leur calcul est différent. Ces deux ratios sont également évalués par rapport à un taux de qualification soumis à un test de résistance plutôt qu’au taux que vous paierez réellement, et calculés sur le revenu brut avant impôts plutôt que sur le revenu net utilisé en France ; les chiffres de 39 à 44 % comportent donc deux marges de sécurité supplémentaires que la règle française ne prévoit pas. En bref, les systèmes ne sont pas vraiment comparables : la France applique un plafond aux mensualités basé sur votre revenu net, tandis que le Canada utilise le revenu brut.

Pour les revenus perçus en devise étrangère, les prêteurs ajoutent une marge de prudence supplémentaire : la plupart appliquent une réduction pour risque de change de 10 % à 20 % au revenu en dollars canadiens avant de calculer la capacité de remboursement, car un prêt immobilier peut s’étaler sur 15 à 20 ans et les taux de change fluctuent considérablement sur cette période.

 

Exemple : un professionnel résidant au Canada gagnant 9 000 CAD par mois (~5 615 €) :

• Revenu après une réduction de change de 15 % : environ 4 770 €

• Remboursement mensuel maximal à 35 % : environ 1 670 €

• Montant maximal du prêt sur 20 ans à un taux d'environ 3,9 % : environ 278 000 €

 

Quelles sont les obligations déclaratives imposées par l’ARC lorsque vous possédez un bien immobilier en France ?

La France et le Canada ont conclu une convention fiscale en 1975 (dernière mise à jour par un avenant de 2010) visant spécifiquement à éviter la double imposition sur les mêmes revenus, selon le texte de la convention publié par l’administration fiscale française. Cette convention régit notamment les revenus locatifs et les plus-values si vous décidez un jour de louer ou de vendre le bien immobilier, ce qui est une question distincte du financement et mérite d’être abordée séparément avec un conseiller fiscal spécialisé dans les questions transfrontalières.

En matière de déclaration, le formulaire T1135 de l’ARC exige des résidents canadiens qu’ils déclarent les biens étrangers désignés dès lors que leur coût total dépasse 100 000 dollars canadiens. Le bien immobilier lui-même est exonéré s’il est destiné à un usage personnel, mais un compte bancaire français présentant un solde significatif (par exemple, des fonds déposés en attendant la signature de l’acte de vente) est pris en compte dans ce seuil et peut devoir être déclaré. Il s’agit d’une obligation fiscale canadienne, et non d’une exigence liée à un prêt hypothécaire français ; veillez donc à vérifier les détails auprès d’un conseiller fiscal canadien.

Notez que cet article s’adresse aux personnes qui ont leur résidence fiscale au Canada, ou plus généralement hors de France. Si vous êtes résident fiscal français, vous bénéficierez de taux plus avantageux, de durées de prêt plus longues et d’un apport moins élevé. Si tel est votre cas, nous vous recommandons plutôt de lire cet article : Comment fonctionne un crédit immobilier en France en 2026 ? Le guide complet.

 

Quels documents un acheteur canadien doit-il fournir pour une demande de prêt immobilier en France ?

Les compromis de vente français comportent généralement une clause de condition suspensive liée au financement, accordant aux acheteurs un délai de 45 à 60 jours pour obtenir une offre de prêt définitive ; il est donc important de rassembler les documents suffisamment tôt.

 

Identité et résidence

• Passeport canadien en cours de validité

• Justificatif d’adresse au Canada (facture de services publics, bail ou titre de propriété)

• Acte de mariage le cas échéant, livret de famille

• Justificatif de résidence fiscale

Justificatif de revenus

• Contrat de travail ou, pour les travailleurs indépendants, états financiers de l’entreprise, traduits en français par un traducteur assermenté

• Bulletins de salaire des 12 derniers mois

• Déclarations d’impôts canadiennes des 2 à 3 dernières années

• Renseignements sur les prestations de retraite ou de pension, le cas échéant

Documents bancaires

• Relevés de comptes d’épargne et d’investissement attestant que l’apport personnel est disponible et qu’il a été conservé pendant une période raisonnable

• Preuve des liquidités restantes après le versement de l’acompte

• Relevés bancaires canadiens des 3 derniers mois

• Échéanciers de remboursement de tout prêt en cours

Documents relatifs au bien immobilier

• Compromis de vente signé ou description détaillée du bien immobilier

• Documents de l’agence immobilière, le cas échéant

• Devis de location et/ou devis détaillés des coûts

• Contrat de construction signé, le cas échéant

 

Un dossier complet dès le départ est traité plus rapidement qu’un dossier pour lequel les documents sont fournis un par un.

 

Combien de temps faut-il réellement pour obtenir un financement au Canada ?

Les délais : un demandeur non-résident doit compter entre 6 et 12 semaines entre le dépôt de la demande et l’offre de prêt officielle, contre 3 à 6 semaines pour un résident fiscal français. De plus, cette offre ne marque pas la fin du processus : la loi française impose un délai de réflexion obligatoire de 10 jours avant même que vous ne puissiez l’accepter, délai non négociable et non raccourcissable, suivi de la signature chez le notaire. Au total, le délai réaliste entre la signature du compromis de vente et la remise des clés avoisine plutôt les 3 à 4 mois, soit plus long que la plupart des clôtures canadiennes. Prévoyez donc cette marge dans la clause conditionnelle de financement de votre compromis de vente, plutôt que de supposer que les procédures françaises avancent au rythme canadien.

Le système n’est pas conçu pour vous importuner avec des délais apparemment inutiles ; les banques doivent effectuer leurs vérifications préalables pour leur propre protection ainsi que pour la vôtre. Les délais légaux, tels que le délai de réflexion de 10 jours, vous garantissent de pouvoir prendre une décision libre et éclairée concernant votre avenir.

 

Votre projet immobilier en France mérite un spécialiste dédié

Financer un bien immobilier en France depuis le Canada est tout à fait possible, et à certains égards plus simple que pour d’autres non-résidents, mais cela implique tout de même de s’y retrouver dans un système fondé sur un ratio dette/revenu plutôt que sur une cote de crédit, une réduction sur les revenus en dollars canadiens et une liste de prêteurs différente de celle que vous utiliseriez pour un prêt immobilier chez vous.

Je suis courtier en crédit immobilier franco-canadien chez Opeongo et je travaille exclusivement avec des acheteurs internationaux et des non-résidents souhaitant financer un bien immobilier en France. Ayant moi-même quitté le Canada pour m’installer en France, je dispose d’une expérience personnelle en la matière. Je sais quels prêteurs traitent les revenus en dollars canadiens de la manière la plus équitable, comment structurer un dossier pour qu’il soit accepté dès la première fois, et quand il faut insister lorsqu’une banque hésite, en laissant de côté l’envie instinctive de s’excuser.

Mis à jour le 12 août 2026 par Paul Desjardins, courtier en crédit immobilier spécialisé dans la clientèle internationale (n° ORIAS 25 010 121).

Paul Desjardins accompagne les acheteurs expatriés, les non-résidents et les investisseurs internationaux dans leurs projets de financement immobilier en France. Plus de 60 % de ses clients vivent à l'étranger : il les conseille en français et en anglais, de l'examen initial de leur dossier jusqu'à la signature chez le notaire. Il rédige pour Opeongo Finance des guides pratiques destinés aux clients internationaux qui souhaitent comprendre les règles du crédit immobilier français et obtenir un financement depuis l'étranger.