Comment un résident belge peut-il acheter et financer un bien immobilier en France en 2026 ?

Vous avez repéré une maison en pierre dans les Hauts-de-France, un appartement à Nice ou une résidence secondaire au Pays Basque, et vous vous demandez comment concrétiser ce projet depuis Bruxelles, Liège ou ailleurs en Belgique ?

La réponse tient en une phrase : vous financez votre achat auprès d'une banque française, exactement comme n'importe quel acheteur non-résident, avec un apport de 20 à 30 % du prix et un taux d'endettement plafonné à 35 % par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).  Et contrairement à d'autres acheteurs internationaux, vous n'aurez ni visa à obtenir ni risque de change à gérer, ce qui simplifie nettement le dossier.

Les 3 points clés à retenir

• Financement : apport de 20 à 30 % exigé pour un non-résident, mais aucune décote appliquée sur les revenus, puisqu'ils sont déjà perçus en euros.
• Statut : en tant que citoyen de l'Union européenne, aucun visa ni titre de séjour n'est nécessaire pour acheter ou s'installer en France.
• Fiscalité : la convention fiscale franco-belge de 1964 reste en vigueur en 2026 (son avenant de 2021 n'est toujours pas ratifié), et l'IFI ne concerne que les patrimoines immobiliers français dépassant 1,3 million d'euros.

Comment financer son achat immobilier en France quand on est résident belge ?

Aucune loi française n'interdit à un étranger, résident ou non-résident, d'acheter un bien immobilier en France, et les banques françaises financent régulièrement des acheteurs belges (notre page dédiée aux profils internationaux détaille les étapes du dossier). Le point de départ reste l'apport personnel : comptez entre 20 et 30 % du prix d'acquisition, cet apport devant idéalement couvrir les frais de notaire (7 à 8,5 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf, droits de mutation compris, ces derniers atteignant 6,30 à 6,32 % dans la plupart des départements depuis la hausse votée en loi de finances 2025). Le taux d'endettement, lui, reste plafonné à 35 % des revenus nets par le HCSF, assurance emprunteur incluse, quelle que soit la nationalité de l'emprunteur. Pour les fondamentaux du crédit immobilier en France, vous pouvez aussi consulter notre guide complet sur le fonctionnement du crédit immobilier en 2026 sur le blog.

Ce qui distingue vraiment un dossier belge d'un dossier nord-américain, britannique ou scandinave, c'est l'absence de risque de change. Les banques appliquent généralement une décote de 15 à 25 % sur les revenus perçus en dollars, en livres sterling ou en couronnes pour couvrir ce risque. Un résident belge qui perçoit ses revenus en euros échappe à cette décote : son dossier est, sur ce point précis, traité de la même façon que celui d'un résident français.

Un citoyen belge a-t-il des démarches particulières à anticiper avant d'acheter en France ?

Non, et c'est l'un des grands avantages du profil belge par rapport à d'autres acheteurs internationaux. En tant que citoyen de l'Union européenne, un Belge circule et séjourne librement en France sans visa ni titre de séjour (voir les règles de circulation sur service-public.fr), que l'achat porte sur une résidence secondaire ou une résidence principale en vue d'une installation définitive. C'est une différence notable avec les acheteurs britanniques, qui doivent depuis le Brexit anticiper leur statut de résident hors UE pour tout séjour prolongé.

La proximité géographique et culturelle joue aussi en faveur des acheteurs belges : la Côte d'Opale et les Hauts-de-France sont à moins de deux heures de Bruxelles ou de Liège, et le français reste la langue commune en Wallonie comme à Bruxelles. Ces facilités n'empêchent pas de préparer sérieusement le dossier de financement à distance : la procuration notariée et la signature par visioconférence sécurisée, dispositif permanent depuis 2020, permettent de finaliser un achat sans se déplacer si nécessaire (source : Home Select, guide 2026).

Quelle fiscalité s'applique à un résident belge propriétaire d'un bien en France ?

Les revenus locatifs tirés d'un bien français restent, par principe, imposables en France. Un point d'actualité mérite d'être signalé : la nouvelle convention fiscale franco-belge, signée le 9 novembre 2021, n'était toujours pas ratifiée au 27 mai 2026 (source : Hagnéré Patrimoine). C'est donc la convention de 1964 qui continue de s'appliquer pour l'impôt sur le revenu et la fortune, ses modalités précises d'élimination de la double imposition devant être vérifiées avec un conseiller fiscal belge selon votre situation.

Sur le patrimoine, un résident belge n'est redevable de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) que si la valeur nette de ses biens immobiliers situés en France dépasse 1,3 million d'euros (article 982 du Code général des impôts). En cas de revente, la plus-value est en principe taxée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu, auxquels s'ajoutent des prélèvements sociaux réduits à 7,5 % pour un résident affilié à la sécurité sociale belge (jurisprudence De Ruyter, Cour de justice de l'Union européenne), soit une imposition globale de 26,5 % avant abattements pour durée de détention. Enfin, côté succession, la France et la Belgique appliquent toutes deux le règlement européen n° 650/2012, qui permet à un résident belge de choisir par testament que sa succession soit régie par le droit belge, tandis que la fiscalité successorale reste encadrée par une convention distincte, celle du 20 janvier 1959.

Pourquoi faire appel à Opeongo Finance pour votre projet ?

Financer un achat immobilier en France depuis la Belgique reste un exercice technique, entre choix de la banque la plus adaptée à un profil non-résident, calibrage de l'apport et anticipation des questions fiscales transfrontalières (voir pourquoi passer par un courtier fait souvent la différence sur ce type de dossier).

Opeongo Finance accompagne les profils internationaux à chaque étape du projet, de l'étude initiale jusqu'à la signature chez le notaire, avec une organisation pensée pour les échanges à distance quand c'est nécessaire. Ce travail passe par l'identification des banques les plus ouvertes à votre profil, la structuration du dossier dès le départ pour éviter les mauvaises surprises, et un suivi disponible en français comme en anglais.

Une assurance emprunteur adaptée à votre profil complète naturellement ce travail.

Mis à jour le 22 septembre 2026 par Paul Desjardins, courtier en crédit immobilier, spécialiste des profils internationaux (ORIAS n° 25 010 121).

Paul Desjardins accompagne les acheteurs expatriés, non-résidents et investisseurs internationaux dans leur projet de financement immobilier en France, y compris les acheteurs originaires de pays voisins comme la Belgique. Plus de 60 % de ses clients vivent à l'étranger : il les conseille en français et en anglais, de la première étude du dossier jusqu'à la signature chez le notaire. Il rédige pour Opeongo Finance des guides pratiques destinés aux profils internationaux qui souhaitent comprendre les règles du crédit immobilier français et sécuriser leur financement depuis l'étranger. Retrouvez-le sur LinkedIn.