SCI, SCPI ou SARL de famille : quelle société immobilière choisir pour investir en France en 2026 ?

SCI, SARL de famille et SCPI sont trois structures immobilières françaises très différentes : la SCI sert principalement à détenir et gérer un bien immobilier à plusieurs, la SARL de famille peut être adaptée à certains investissements immobiliers familiaux, tandis que la SCPI permet d’investir dans l’immobilier sans acheter directement un bien.

Si vous envisagez d’acheter ou d’investir dans l’immobilier en France, ces acronyme peuvent s’avérer très déroutants pour un non-résident. C’est là que ce guide entre en jeu. Par exemple, selon la législation française, chaque parent peut transmettre jusqu’à 100 000 € à chacun de ses enfants en totale exonération d’impôt, et cette franchise est renouvelable tous les 15 ans, d’après service-public.gouv.fr. L’efficacité avec laquelle vous pourrez réellement utiliser cette franchise dépend souvent de la structure de la société, le cas échéant, que vous choisirez pour détenir le bien immobilier. Cet article passe en revue les trois structures que vous êtes le plus susceptible de rencontrer : la SCI, la SARL de famille et la SCPI. Il explique ce que chacune d’entre elles représente concrètement et à quelle situation chacune est destinée.

Points clés à retenir

• Une SCI (société civile immobilière) est le moyen classique de détenir un bien immobilier en France en famille et de le transmettre progressivement par le biais de parts plutôt que d’un seul coup, ce qui est utile pour la planification successorale. Toutefois, elle ne réduit pas votre impôt sur la fortune et ne protège pas votre patrimoine personnel contre les dettes de la société.

• Une SARL de famille n’a de sens que si vous louez le bien meublé dans le cadre d’une véritable activité commerciale (location meublée). Contrairement à une SCI, elle limite votre responsabilité personnelle.

• Une SCPI (société civile de placement immobilier) ne permet pas du tout de détenir un bien immobilier spécifique : vous achetez des parts dans un portefeuille immobilier géré par des professionnels, ce qui s’apparente davantage à un fonds immobilier qu’à un achat.

Qu'est-ce qu'une SCI, et pourquoi presque tous les notaires en parlent-ils ?

Une SCI, ou société civile immobilière, est une société à but non commercial (elle a un but civil) dont le seul objet est la détention de biens immobiliers. Au lieu que vous, votre conjoint ou vos enfants soyez directement copropriétaires d’un pourcentage d’une maison, une situation qui peut s’avérer compliquée si l’un des héritiers souhaite vendre et un autre non, vous devenez tous des associés détenant des parts sociales dans une société qui est propriétaire de la maison. Comme la SCI n’a pas d'objet commercial, elle ne peut pas être utilisée pour une location meublée, ni être achetée dans le seul but d’être revendue avec une plus-value. Vous pouvez toutefois la mettre en location (à condition qu’elle soit non meublée).

Par défaut, une SCI n’est pas elle-même assujettie à l’impôt sur les sociétés. Chaque associé déclare simplement sa part des revenus locatifs de la SCI (le cas échéant) sur sa propre déclaration d’impôt française, comme s’il était propriétaire direct du bien, selon impots.gouv.fr. Il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) à la place, mais ce choix est en grande partie irréversible et modifie le mode de calcul tant des revenus locatifs que d’une éventuelle plus-value ; il s’agit donc d’une décision à prendre avec un notaire ou un expert-comptable, et non d’un choix par défaut. Si vous avez d’autres questions, n’hésitez pas à nous contacter et nous pourrons vous orienter vers nos partenaires.

Ce qui attire véritablement les acheteurs étrangers, c’est la planification successorale. Au lieu de céder l’intégralité d’un bien immobilier en une seule fois, que ce soit par donation ou à leur décès, les parents peuvent céder des parts progressivement tout en conservant le contrôle sur le sort du bien entre-temps, grâce à un mécanisme appelé « démembrement ». Les parents conservent l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’habiter le bien, de le louer et d’en percevoir les revenus, tandis que les enfants reçoivent la nue-propriété, qui se transforme automatiquement en pleine propriété, sans imposition, à l’expiration de l’usufruit, généralement au décès des parents. C’est un peu comme si vos parents conservaient le mot de passe Netflix après vous avoir « donné » le compte : vous êtes techniquement propriétaire des parts, mais ils continuent à jouir du bien et des revenus qu’il génère.

Au regard des droits de donation, cette répartition est importante car vous n’êtes imposé que sur la valeur de ce que vous recevez effectivement aujourd’hui. L’article 669 du Code général des impôts fixe cette répartition en fonction de l’âge : un parent âgé de 61 à 70 ans qui fait don de la nue-propriété cède une part évaluée à 50 % du bien, les 50 % restants correspondant à l’usufruit qu’il conserve ; de 71 à 80 ans, cette répartition passe à 40 % d’usufruit et 60 % de nue-propriété. En résumé, les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, qui dépend de l’âge du donateur au moment de l’acte. Combinées à l’abattement fiscal de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans, les familles ont souvent recours aux parts de SCI pour transférer un bien immobilier par étapes sur plusieurs décennies, chaque transfert n’épuisant qu’une partie de l’abattement, plutôt que de devoir faire face à une seule et même fois à une lourde facture d’impôts de succession portant sur l’intégralité du bien.

Il y a toutefois une chose qu’une SCI ne fait pas : elle ne vous met pas à l’abri de l’impôt sur la fortune immobilière ni de la responsabilité. La valeur de vos parts continue d’être prise en compte dans le calcul de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) proportionnellement aux biens immobiliers détenus par la société, conformément aux directives officielles de l’administration fiscale. Et en vertu de l’article 1857 du Code civil, chaque associé est personnellement responsable des dettes de la SCI au prorata de sa part, contrairement aux actionnaires d’une société anonyme. Une SCI est un outil permettant d’organiser la propriété et la succession, et non un moyen d’échapper à l’impôt ou d’éliminer tout risque.

Remarque à l'attention des citoyens américains : la SCI et le piège des PFIC. L'IRS (Internal Revenue Service, l'administration fiscale américaine) peut classer une entité étrangère qui perçoit principalement des revenus passifs, tels que des loyers, comme une PFIC (société d'investissement étrangère passive), ce qui entraîne de lourdes obligations déclaratives (formulaire 8621) et un traitement fiscal défavorable sur toute plus-value ou distribution. Étant donné qu’une SCI n’est pas automatiquement considérée comme une « société » au regard de la fiscalité américaine, les associés américains peuvent généralement déposer une option « check-the-box » (formulaire 8832) demandant à l’IRS de la traiter plutôt comme une société de personnes, ce qui constitue le moyen habituel de contourner le régime PFIC. Cette démarche doit être effectuée peu après la création de la SCI, car les rectifications rétroactives sont limitées ; par conséquent, si vous êtes citoyen américain, faites appel à un conseiller fiscal spécialisé dans les questions transfrontalières avant de signer quoi que ce soit, et non après.

Qu'est-ce qu'une SARL de famille, et dans quels cas son recours est-il réellement pertinent ?

Une SARL de famille est une SARL (société à responsabilité limitée) constituée exclusivement entre des proches parents : parents et enfants, grands-parents et petits-enfants, frères et sœurs, conjoints ou partenaires liés par un PACS (pacte civil de solidarité). Elle ne couvre pas n’importe quel lien familial: un oncle et un neveu, ou des beaux-parents sans lien de parenté ni de mariage, n’y ont pas droit. En vertu de l’article 239 bis AA du Code général des impôts, ce type de société peut opter pour une imposition à la manière d’une société de personnes au lieu de payer l’impôt sur les sociétés classique : chaque associé est imposé individuellement sur sa part des bénéfices, à l’instar d’un entrepreneur individuel.

Le hic, c’est que cette option ne s’applique qu’à une activité « industrielle, commerciale, artisanale ou agricole ». Une résidence secondaire destinée à l’usage propre de la famille ne constitue pas une activité commerciale ; la SARL de famille n’a donc pas de sens dans ce cas. La location meublée est différente : elle est considérée comme une activité commerciale sur le plan fiscal dès lors qu’elle devient « professionnelle », c’est-à-dire lorsque les recettes brutes dépassent 23 000 € par an et que ces recettes sont supérieures aux autres revenus du foyer, selon les directives officielles de l’administration fiscale. En d’autres termes, la SARL de famille est conçue pour un cas précis : une famille qui envisage d’exploiter un bien immobilier en France sous forme de location meublée, de gîte ou de location saisonnière, et non comme une simple résidence secondaire familiale.

L'autre différence majeure par rapport à une SCI réside dans la responsabilité. Les associés d'une SARL ne risquent que ce qu'ils ont apporté à la société, leurs biens personnels extérieurs à celle-ci sont protégés si l'activité de location est confrontée à des dettes ou à un litige. Les associés d’une SCI ne bénéficient pas de cette protection, comme indiqué plus haut, chacun est personnellement responsable des dettes de la société à hauteur de sa part. En contrepartie de cette protection, une SARL de famille implique davantage de contraintes administratives qu’une SCI : une comptabilité commerciale en bonne et due forme, la déclaration des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et, souvent, la désignation d’un gérant.

Les parts d’une SARL de famille peuvent être transmises de la même manière que celles d’une SCI ou d’une SCPI, de façon progressive, par démembrement, en utilisant les mêmes outils successoraux que ceux évoqués ci-dessus. Pour les non-résidents qui envisagent spécifiquement la location meublée en France, le traitement fiscal précis de ces revenus locatifs présente suffisamment de nuances, selon que le bailleur a un statut professionnel ou non professionnel, pour qu’il vaille mieux en discuter avec un conseiller fiscal plutôt que d’énoncer ici une règle générale.

Qu'est-ce qu'un SCPI, et en quoi diffère-t-il d'un SCI ?

Un SCPI, ou société civile de placement immobilier, n'est pas un moyen de détenir un bien immobilier spécifique. Selon l'Autorité des marchés financiers (AMF), il s'agit d'un organisme de placement collectif qui rassemble les fonds de nombreux investisseurs afin d'acquérir et de gérer un portefeuille de biens immobiliers destinés à la location, géré par une société de gestion professionnelle. Vous achetez des parts de ce portefeuille, et non pas des biens immobiliers physiques, et vous percevez une part des revenus locatifs sous forme de distribution, généralement trimestrielle.

Cette distinction est importante pour toute personne envisageant une SCPI comme une alternative à l'achat d'une maison en France : ce n'en est pas une. Vous ne pouvez pas passer un été dans une SCPI. Cela s'apparente davantage à détenir une part d’une chaîne hôtelière qu’à posséder votre propre logement : vous recevez un chèque chaque trimestre et n’avez jamais à vous occuper d’un locataire, d’une chaudière en panne ou de l’agenda d’un notaire. L’accès est également bien plus abordable, puisqu’il s’agit de quelques milliers d’euros plutôt que du coût d’un bien immobilier complet, et peut être financé par un prêt, tout comme un achat direct.

En contrepartie, il faut tenir compte de la liquidité et des coûts. Le capital n’est pas garanti et la valeur des biens immobiliers évolue en fonction du marché. Les parts ne se revendent pas rapidement ; une vente peut prendre des semaines, voire des mois, et les frais d’entrée peuvent atteindre 12 % du montant investi, avec des frais de gestion annuels s’élevant à environ 10 % des recettes de la SCPI, selon l’AMF. Les SCPI sont conçues pour un horizon de 10 à 20 ans, et non pour un investissement à court terme.

Le domaine dans lequel une SCPI recoupe celui d’une SCI est celui de la succession. Les parts peuvent être transmises de la même manière, par démembrement, en séparant l’usufruit (le droit de percevoir les revenus locatifs) et la nue-propriété (le droit de détenir les parts) entre les générations, et le même abattement de 100 000 € par parent et par enfant s’applique. Un guide notarial sur le sujet souligne que la combinaison de la détention d’une SCPI et de la donation s’inscrit couramment dans une stratégie plus large de transmission patrimoniale. Ainsi, même si une SCPI ne vous permet pas d’acquérir une maison en Dordogne, elle constitue un moyen légitime de transmettre progressivement un patrimoine générateur de revenus, pour les acheteurs qui souhaitent s’exposer au marché immobilier français sans avoir à gérer directement la propriété d’un bien immobilier.

Une mise en garde pour les non-résidents : les revenus locatifs perçus par une SCPI sur un bien immobilier français restent des revenus de source française et sont imposables en France, selon le même principe que celui qui s'applique à la propriété immobilière directe. La manière dont votre pays d’origine traite ensuite ces revenus (qu’il s’agisse d’un crédit d’impôt, d’une exonération ou d’une déclaration supplémentaire) dépend de la convention fiscale conclue entre la France et votre pays de résidence. Il est donc recommandé de consulter un conseiller fiscal spécialisé dans les questions transfrontalières avant d’investir, plutôt que de supposer que cela fonctionne de la même manière qu’un fonds d’investissement national dans votre pays d’origine.

Quelle structure correspond à votre projet ?

Une SCI, une SARL de famille et une SCPI répondent à des besoins différents : détenir un bien familial, exploiter une activité de location meublée ou investir dans l’immobilier français sans en être directement propriétaire. Le choix de la structure la plus adaptée dépend de vos objectifs (achat d’une résidence principale, d’un bien d’investissement ou les deux) ainsi que de votre résidence fiscale et de votre nationalité, qui peuvent complètement changer la donne (demandez à n’importe quel citoyen américain ayant déjà eu affaire aux règles PFIC).

Chez Opeongo Finance, nous accompagnons les non-résidents et expatriés dans leurs projets d’achat immobilier en France, notamment lorsqu’il s’agit de comprendre comment le choix d’une structure de propriété peut influencer leur capacité à obtenir un crédit immobilier.

Notre rôle est justement de vous aider à y voir plus clair avant de vous engager : comprendre les différentes options, leurs implications pour votre financement et identifier les points à anticiper avant de formaliser votre projet chez le notaire.

Vous avez encore des questions ou hésitez entre plusieurs structures ? Nous sommes là pour vous accompagner à faire le point et à déterminer quelle solution est la plus adaptée à votre projet immobilier en France.

Mis à jour le 13 août 2026 par Paul Desjardins, courtier en crédit immobilier spécialisé dans la clientèle internationale (n° ORIAS 25 010 121).

Paul Desjardins accompagne les acheteurs expatriés, les non-résidents et les investisseurs internationaux dans leurs projets de financement immobilier en France. Plus de 60 % de ses clients vivent à l'étranger : il les conseille en français et en anglais, de l'examen initial de leur dossier jusqu'à la signature chez le notaire. Il rédige pour Opeongo Finance des guides pratiques destinés aux clients internationaux qui souhaitent comprendre les règles du crédit immobilier français et obtenir un financement depuis l'étranger.