Un Australien peut-il acheter un bien immobilier en France en 2026?

Oui, un Australien peut acheter un bien immobilier en France et obtenir un crédit immobilier français en 2026. La législation française n’interdit pas aux citoyens australiens, qu’ils résident en Australie ou en France, d’acheter un bien immobilier en France. En revanche, obtenir un financement auprès d’une banque française peut être plus complexe pour un non-résident.

Pour un acheteur australien, les principaux points à anticiper sont notamment le montant de l’apport personnel, la prise en compte de revenus en dollars australiens (AUD), les justificatifs financiers demandés par les banques françaises et les conditions spécifiques appliquées aux emprunteurs non-résidents. À titre indicatif, les non-résidents peuvent devoir prévoir un apport plus important que les résidents français, souvent autour de 30 % selon leur profil et le projet.

Que vous envisagiez une résidence secondaire à Chamonix, une maison en Provence ou un investissement immobilier ailleurs en France, il est donc essentiel de connaître votre capacité d’emprunt avant de commencer vos recherches. Ce guide explique tout ce qu’un acheteur australien doit savoir en 2026 : les conditions pour acheter en France, l’accès au crédit immobilier français, la manière dont les banques prennent en compte les revenus en AUD, les principales obligations fiscales en Australie et en France, ainsi que l’impact éventuel des revenus de retraite sur votre capacité d’emprunt.

Points clés à retenir

• Le plafond de 35 % du ratio d’endettement s’applique de manière égale à tous. C’est au niveau du financement que réside la véritable différence : prévoyez un apport personnel de 30 %, une durée de 15 à 20 ans et un taux d’environ 3,90 %, contre un apport de 10 à 15 %, une durée pouvant aller jusqu’à 25 ans et un taux d’environ 3,40 % pour un résident français.

• En France, les prêts à taux fixe sont largement majoritaires, contrairement à l’Australie où les prêts à taux variable prédominent.

• La convention bilatérale entre la France et l’Australie devrait vous éviter d’être imposé deux fois sur votre bien immobilier français.

Les Australiens peuvent-ils acheter un bien immobilier en France, et combien de temps peuvent-ils y séjourner ?

La législation française n’a jamais subordonné l’accès à la propriété à la nationalité ou à la résidence ; un acheteur australien se trouve donc exactement dans la même situation juridique qu’un acheteur français. On oublie toutefois souvent qu’en tant que ressortissants de pays non membres de l’Union européenne, les Australiens peuvent passer jusqu’à 90 jours sans visa sur une période de 180 jours consécutifs dans l’ensemble de l’espace Schengen, et pas seulement en France. Pour tout séjour de plus de 90 jours, qu'il soit d'une seule traite ou réparti sur l'année, un visa « visiteur » de longue durée (VLS-TS) est requis. Ce visa exige de justifier d'un revenu stable ou d'une épargne suffisante, ainsi que d'une assurance maladie privée, et il ne permet pas de travailler en France, ce qui constitue un compromis délibéré en échange d'une durée de séjour plus longue dans le pays.

À combien s'élève le montant d'un prêt accordé à un emprunteur australien ?

Les prêteurs français exigent des non-résidents environ 30 % du coût total d'acquisition, c'est-à-dire le prix d'achat majoré des frais de notaire. Les frais de notaire proprement dits (qui correspondent principalement à des taxes et droits d'enregistrement, et non à la rémunération du notaire pour son travail) s'élèvent à 7 à 8 % du prix pour un bien immobilier existant et à 2 à 3 % pour une construction neuve, selon « Notaires de France ».

Voici à quoi cela correspond pour un bien immobilier de 400 000 € :

(en utilisant le taux de change moyen de mai 2026 publié par l’Australian Taxation Office, soit 1 AUD = 0,6149 EUR) 

Les acheteurs qui ne peuvent pas justifier de la totalité de l'apport en liquidités verront leur dossier rejeté, quel que soit leur revenu. En plus de l'apport, prévoyez les frais de notaire mentionnés ci-dessus ainsi que l'assurance emprunteur obligatoire, qui couvre toute la durée du prêt.

Comment les banques françaises calculent-elles la capacité d’emprunt lorsque vos revenus sont libellés en AUD ?

Tout emprunteur en France, qu’il soit résident ou non, est soumis à la règle de capacité de remboursement de l’HCSF : le montant total des remboursements mensuels ne doit pas dépasser 35 % du revenu mensuel net. Ce qui diffère pour les non-résidents, c’est la manière dont vos revenus en AUD sont pris en compte dans ce calcul. Les prêteurs appliquent généralement une réduction de 10 à 20 % pour tenir compte du risque de change sur les revenus versés en devise étrangère avant de calculer la capacité d’emprunt, car un crédit immobilier peut s’étaler sur 15 à 20 ans et les taux de change fluctuent considérablement sur cette période. Le montant exact de cette réduction n’est ni publié ni fixe ; il varie selon le prêteur et le dossier, ce qui justifie pleinement de clarifier ce point avec un courtier avant de vous engager dans l’achat d’un bien immobilier.

Résident français vs non-résident australien : comment se comparent les conditions de crédit immobilier ?

Pour les non-résidents, les différences commencent au-delà du plafond des 35% de revenus. L’apport personnel des acheteurs non-résidents, y compris les Australiens, s’élève généralement à 30 % du prix d’achat, contre près de 10 % pour un résident français. Pour un bien immobilier de 300 000 €, cela représente 90 000 €, sans même compter les frais de notaire. Cela peut sembler bien plus élevé que l’apport moyen de 20 % pratiqué en Australie, mais les banques exigent un apport plus important pour les non-résidents, car ceux-ci constituent des clients à plus haut risque.

Attendez-vous également à devoir fournir davantage de documents : les banques demandent généralement environ 12 mois de relevés bancaires aux demandeurs non-résidents, contre environ 3 mois pour les résidents, ainsi que des traductions certifiées conformes en français des documents attestant des revenus étrangers. De nombreux autres documents sont nécessaires pour constituer un dossier complet ; ils sont répertoriés dans la FAQ ci-dessous.

En ce qui concerne les taux, le taux moyen des prêts immobiliers en France (résidents et non-résidents) s’établissait à 3,40 % en août 2026, selon le baromètre d’août de Pretto. Ce chiffre est nettement inférieur à ce qui est proposé en Australie, même si les non-résidents bénéficient en moyenne de taux de 3,90 % . Selon la Banque de réserve d’Australie, les taux australiens se situaient entre 6,2 % et 6,8 % pour les prêts aux propriétaires occupants début mai 2026. Les taux sont fixés en fonction de la durée du prêt et de l’évaluation des risques effectuée par la banque sur le dossier, et non directement en fonction de la nationalité ; toutefois, dans la pratique, un apport personnel plus important et un dossier administratif plus complet permettent généralement d’obtenir de meilleures conditions.

Ces chiffres sont tirés du baromètre Pretto d'août 2026 et reflètent l'écart entre les taux applicables aux résidents et aux non-résidents décrit sur la page « Non-résidents » du site Pretto. Les conditions réelles varient selon le prêteur et le dossier.

Comment les taux hypothécaires français se comparent-ils à la norme australienne en matière de taux variables ?

Au-delà de l'écart apparent entre les taux, la différence la plus importante est d'ordre structurel. Les prêts immobiliers français sont en grande majorité à taux fixe, ce qui signifie que la mensualité est fixée à la signature et ne varie jamais pendant toute la durée du prêt. En Australie, c’est l’inverse : selon la déclaration de politique monétaire de la RBA de février 2026, moins de 5 % des prêts immobiliers nouveaux et en cours sont à taux fixe, ce qui signifie que la grande majorité des emprunteurs australiens sont habitués à un taux qui varie chaque fois que la RBA modifie son taux directeur. Les taux fixes, c’est un peu comme le Vegemite : il faut y prendre goût. Vous pensez peut-être apprécier la flexibilité d’un taux variable, mais vous découvrirez que vous préférez la prévisibilité d’un taux fixe.

Impôt sur la fortune, plus-values et attentes de l'ATO

Les non-résidents sont assujettis à l’impôt français sur la fortune immobilière (IFI) uniquement pour les biens situés en France, et uniquement lorsque le montant net de leur patrimoine immobilier français imposable dépasse 1,3 million d’euros, selon impots.gouv.fr. En dessous de ce seuil, aucun impôt n’est dû. Au-delà, l’impôt est calculé selon le barème progressif complet à partir de zéro, et non pas uniquement sur la partie supérieure à 1,3 million d’euros : 0 % jusqu’à 800 000 €, puis 0,5 % sur la tranche comprise entre 800 000 € et 1,3 million d’euros, puis 0,7 % entre 1,3 million d’euros et 2,57 millions d’euros, et ainsi de suite, selon la page de calcul de l’IFI du site impots.gouv.fr.

Du côté australien, l’ATO traite les plus-values sur les biens immobiliers situés à l’étranger de la même manière que celles sur les biens immobiliers australiens : un bien immobilier français constitue un actif australien imposable au titre de la CGT (taxe sur les plus-values) tant que vous restez résident fiscal australien, et si vous avez déjà payé l’impôt français sur cette plus-value, vous pouvez bénéficier d’un crédit d’impôt sur les revenus étrangers, selon l’ATO. La France et l’Australie ont conclu une convention fiscale bilatérale en vigueur depuis 2009, selon impots.gouv.fr, qui constitue le mécanisme permettant d’éviter la double imposition d’un même revenu ; il est recommandé de vérifier les modalités précises de son application à votre situation auprès d’un conseiller fiscal dans les deux pays.

Notez que cet article s'adresse aux personnes qui sont fiscalement résidentes en Australie ou, de manière générale, hors de France. Si vous êtes fiscalement résident en France, vous bénéficierez de taux plus avantageux, de durées de prêt plus longues et d'un apport personnel moins élevé. Si c'est votre cas, nous vous recommandons plutôt de lire cet article : « Comment fonctionne un crédit immobilier en France en 2026 ? Le guide complet ».

Acheter un bien en France sans venir sur place : comment fonctionne la procuration ?

Aucune de ces démarches ne nécessite de prendre l’avion, ce qui tombe bien vu la distance. Depuis un décret de 2020, les notaires français peuvent établir des procurations authentifiées par vidéoconférence, selon Notaires de France. Le notaire lit le document en direct par vidéo, puis envoie un lien de signature électronique ; vous confirmez l’opération à l’aide d’un code reçu par SMS. Si le notaire n’a pas vérifié votre identité en personne au cours des dix dernières années, un contrôle d’identité à distance supplémentaire (via IDnow) est d’abord requis. 

Quelles sont les différences entre les délais en Australie et en France ?

En Australie, la finalisation d’un achat immobilier intervient généralement entre 30 et 90 jours après la signature du compromis de vente, le délai habituel étant d’environ 6 semaines dans la pratique, selon l’État et les clauses négociées dans le contrat, d’après les données du secteur.

En France, le délai global est similaire, mais son déroulement est différent : il n’existe pas vraiment de délai de finalisation court à l’australienne, car un acheteur français doit compter entre 6 et 12 semaines à compter de sa demande pour obtenir une proposition de prêt officielle, suivies d’un délai de réflexion obligatoire de 10 jours avant de l’accepter, puis de la signature chez le notaire.

Au total, cela représente environ 3 à 4 mois entre la signature du compromis de vente et la remise des clés, ce qui est plus long qu’une transaction immobilière australienne type, mais pas de manière spectaculaire. Le système n’est pas conçu pour vous importuner avec des délais apparemment inutiles ; les banques doivent effectuer leurs vérifications préalables pour leur propre protection ainsi que pour la vôtre. Les délais légaux, tels que le délai de réflexion de 10 jours, vous garantissent de pouvoir prendre une décision libre et éclairée concernant votre avenir.

Acheter en France : comment financer votre projet depuis l’Australie ?

La distance est le problème le plus facile à résoudre ; c'est en organisant un financement depuis l'autre bout du monde qu'un spécialiste justifie véritablement ses honoraires. Chez Opeongo Finance, nous aidons les acheteurs australiens, qu’ils soient non-résidents ou expatriés, à constituer un dossier que les banques françaises approuveront réellement, depuis l’apport personnel jusqu’à la question des devises, en passant par les documents qu’un souscripteur français s’attend à voir. Que vous soyez encore en phase de recherche ou que vous ayez déjà un bien en vue, nous sommes là pour vous accompagner. Discutons de votre projet, sans engagement.

Mis à jour le 11 août 2026 par Paul Desjardins, courtier en crédit immobilier spécialisé dans la clientèle internationale (n° ORIAS 25 010 121).

Paul Desjardins accompagne les acheteurs expatriés, les non-résidents et les investisseurs internationaux dans leurs projets de financement immobilier en France. Plus de 60 % de ses clients vivent à l'étranger : il les conseille en français et en anglais, de l'examen initial de leur dossier jusqu'à la signature chez le notaire. Il rédige pour Opeongo Finance des guides pratiques destinés aux clients internationaux qui souhaitent comprendre les règles du crédit immobilier français et obtenir un financement depuis l'étranger.