Un retraité peut-il obtenir un crédit immobilier en France en 2026 ?

Oui, un retraité peut obtenir un crédit immobilier en 2026, à condition de présenter des revenus stables et documentés et de respecter les critères d'octroi appliqués par la banque. Les pensions de retraite, retraites d'entreprise, pensions militaires et, selon les établissements, certains revenus issus de dispositifs d'épargne-retraite étrangers peuvent être pris en compte dans l'étude du dossier.

Le principe est le même que pour les autres emprunteurs : le taux d'effort ne doit en principe pas dépasser 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise, et la durée du crédit est encadrée par les règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), en vigueur depuis le 1er janvier 2022.

Mais pour un retraité, le véritable sujet n'est pas simplement le niveau de pension. L'âge de l'emprunteur à la dernière échéance du prêt, la durée souhaitée, le coût de l'assurance emprunteur et la nature des revenus perçus deviennent particulièrement importants. Pour un retraité expatrié qui revient en France, la situation peut également être plus complexe lorsque les revenus sont versés depuis l'étranger, dans une autre devise ou provenant de systèmes de retraite comme un 401(k) américain ou une pension britannique.

Dans ce guide, nous expliquons comment les banques françaises analysent un dossier de crédit immobilier lorsqu'on est retraité ou expatrié de retour en France, quels revenus peuvent être pris en compte, pourquoi l'âge et l'assurance emprunteur peuvent limiter la durée du financement, et quelles précautions prendre lorsqu'une partie de vos revenus provient de l'étranger.

Points clés à retenir

• Le ratio dette/revenu de 35 % imposé par le HCSF s'applique aussi bien aux revenus de retraite qu'aux salaires, mais votre âge à l'échéance du prêt compte davantage que pour un emprunteur actif : les banques exigent en général que le prêt soit intégralement remboursé avant vos 75 ans, et si un problème de santé complique votre dossier, la convention AERAS impose un réexamen à plusieurs niveaux tant que le prêt reste sous 420 000 € et se termine avant vos 71 ans, tandis que la loi Lemoine supprime le questionnaire de santé sous 200 000 € remboursés avant 60 ans.
• Tous les revenus de retraite ne sont pas considérés de la même manière par les banques. Une retraite d'État ou d'entreprise s'apparente à un salaire stable. Ce n'est pas le cas du solde d'un 401(k) ou d'un IRA : il s'agit d'une somme forfaitaire placée sur un compte, et non d'un versement régulier ; elle doit donc être transformée en flux de revenus documenté avant de pouvoir être prise en compte dans le calcul de votre capacité d'emprunt.
• Pour contourner entièrement les restrictions liées à l'âge, vous pourriez acheter votre bien immobilier de retraite alors que vous êtes encore en activité et le mettre en location pendant la période précédant votre départ à la retraite.

Qu'est-ce qui est considéré comme un « revenu » une fois à la retraite ?

Une banque française qui examine le dossier d'un retraité recherche la même chose que pour celui d'un salarié : des revenus réguliers, versés à intervalles fixes et qui continueront d'être perçus pendant toute la durée du prêt. Une retraite de l'État ou une retraite d'entreprise répond sans difficulté à ces critères, puisqu'elle est déjà versée chaque mois et étayée par les documents officiels de l'organisme de retraite.

Un plan 401(k) ou un IRA, c'est une tout autre histoire. Il s'agit d'un capital que vous avez constitué, et non d'un revenu qui vous est versé ; une banque ne considérera donc pas simplement le solde ou un retrait occasionnel comme un revenu récurrent. Dans la pratique, cela signifie qu'il faut présenter soit un calendrier de distribution minimale obligatoire, soit un plan de retrait que vous avez vous-même établi et que vous suivez effectivement, idéalement étayé par deux à trois ans de relevés bancaires, c'est-à-dire le même type d'historique qu'un demandeur indépendant devrait fournir pour prouver que ses revenus variables sont réellement stables. Une pension militaire ou publique s'apparente généralement davantage à une pension d'État à cet égard, même si, comme nous le verrons ci-dessous, elle s'accompagne d'un régime fiscal qui n'a rien à voir avec le prêt immobilier lui-même.

En quoi mon âge complique-t-il les choses ?

Le plafond du ratio dette/revenu ne prévoit pas d'exception pour les retraités. Que votre dossier fasse état d'un salaire ou d'une retraite, les prêteurs français plafonnent le total des mensualités, y compris celle de ce prêt, à 35 % du revenu net, conformément aux directives du HCSF. Ce qui change, c'est tout ce qui gravite autour de ce chiffre.

En France, tout crédit immobilier doit être assorti d'une assurance emprunteur couvrant au minimum le décès et l'invalidité totale et permanente. Il n'existe pas de règle légale fixant un âge limite, mais en pratique, les banques exigent généralement que le remboursement du prêt soit terminé avant les 75 ans de l'emprunteur, et le coût de l'assurance augmente sensiblement à mesure que l'on s'approche de cet âge. Ce plafond reste indicatif : il varie d'un établissement à l'autre, d'où l'intérêt de le faire confirmer précisément avec votre courtier.

Deux dispositifs distincts peuvent aussi jouer en votre faveur en cas de problème de santé. La convention AERAS garantit un réexamen de votre dossier à plusieurs niveaux (étude classique, puis service médical spécialisé, puis pool national d'assureurs), à condition que l'assurance prenne fin avant votre 71e anniversaire et que le montant assuré ne dépasse pas 420 000 €. Séparément, la loi Lemoine du 28 février 2022 supprime purement et simplement le questionnaire de santé, sans passer par AERAS, dès lors que le montant assuré ne dépasse pas 200 000 € par emprunteur et que le prêt est remboursé avant vos 60 ans.

L'autre point délicat concerne l'âge de départ à la retraite auquel se réfère réellement une banque. Certains prêteurs fixent la durée du prêt en fonction de l'âge légal de départ à la retraite en France. Depuis la suspension de la réforme des retraites de 2023, actée par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 et applicable aux retraites prenant effet à compter du 1er septembre 2026, cet âge légal se situe, selon les données publiées par L'Assurance Retraite, entre 62 ans et 9 mois et 64 ans selon votre année de naissance, la progression vers 64 ans étant gelée jusqu'en janvier 2028 (si vous avez suivi l'actualité française en 2023, vous vous souviendrez qu'il s'agit de la réforme qui a vidé les rues pour laisser place à des manifestations pendant des mois, avant d'être ainsi mise en pause). D'autres banques ne tiennent absolument pas compte de cet élément et fixent plutôt la durée du prêt en fonction de l'âge maximal fixé par l'assureur, quelle que soit la date à laquelle vous êtes effectivement en droit de cesser de travailler dans votre pays d'origine. Il n'y a pas de règle unique en la matière, et c'est précisément le genre de détail qu'un courtier qui traite régulièrement ce type de dossiers connaîtra déjà avant même que vous ne déposiez votre demande.

Qu'est-ce qui complique la situation pour les retraités américains ?

Pour les retraités américains, la loi FATCA (Foreign Account Tax Compliance Act) ne s'assouplit pas simplement parce que vous ne travaillez plus. Toute personne américaine disposant de comptes financiers à l'étranger dépassant le seuil applicable reste soumise à des obligations de déclaration auprès de l'IRS, conformément au résumé de la loi FATCA publié par l'IRS lui-même, et c'est précisément cette loi qui explique pourquoi certaines banques françaises sont réticentes à ouvrir des comptes à des citoyens américains, qu'ils soient retraités ou non.

Sur le plan fiscal, la bonne nouvelle est que le traitement de votre retraite américaine est en réalité plus simple qu'on ne le croit souvent. En vertu de l'article 18 de la convention fiscale entre les États-Unis et la France, les retraites privées et les versements provenant de plans 401(k) ou d'IRA sont imposables exclusivement dans le pays où le plan a été établi, c'est-à-dire les États-Unis, quel que soit votre lieu de résidence. Concrètement, si vous devenez résident fiscal français, ces revenus continuent d'être imposés outre-Atlantique, et la France ne les impose pas : vous devez simplement les déclarer sur votre déclaration française, sans payer d'impôt français dessus. C'est l'une des rares dispositions de cette convention qui joue nettement en faveur des retraités américains installés en France, là où la plupart des autres conventions fiscales répartissent le droit d'imposer entre les deux pays.

Les pensions militaires et de la fonction publique américaines suivent une logique voisine mais distincte, prévue à l'article 19 : les États-Unis conservent en principe le droit exclusif de les imposer, quel que soit votre lieu de résidence. Comme pour toute question de fiscalité transfrontalière, mieux vaut faire confirmer votre situation personnelle par un fiscaliste spécialisé dans la convention franco-américaine avant de vous installer, notamment si vous cumulez plusieurs types de revenus de retraite.

Comment les pensions de retraite britanniques sont-elles imposées ?

Les pensions britanniques se répartissent en deux catégories fiscales dès lors que vous résidez en France, et votre appartenance à l'une ou l'autre dépend du type de pension, pas seulement de votre lieu de résidence. En vertu de la convention fiscale entre le Royaume-Uni et la France, une pension versée par le gouvernement britannique ou la fonction publique britannique, ce qui inclut la plupart des pensions militaires, reste généralement imposable au Royaume-Uni si vous êtes ressortissant britannique (l'exception concerne les ressortissants français non britanniques, pour qui la pension bascule en France), conformément aux directives de l'HMRC relatives à cette convention. La retraite d'État, ainsi que les retraites privées et les rentes, fonctionnent différemment : en tant que résident français, elles sont imposées en France, et vous pouvez demander leur exonération de l'impôt britannique auprès de l'HMRC via le formulaire prévu à cet effet.

Depuis le Brexit, les retraités britanniques relèvent également du même régime de visas hors UE que tout autre acheteur non-résident : la règle Schengen des 90 jours sur toute période de 180 jours pour les séjours de courte durée, et un visa de long séjour pour toute durée supérieure.

Peut-on contourner les restrictions d'âge en achetant avant l'heure de la retraite ?

Si vous êtes encore à dix ou quinze ans de la retraite mais que vous savez déjà où vous souhaitez vous installer, il existe un moyen de contourner presque entièrement les restrictions liées à l'âge : achetez et financez le bien dès maintenant, alors que vous êtes encore largement dans la fourchette d'âge acceptée par les assureurs, puis mettez-le en location jusqu'à ce que vous soyez prêt à y emménager vous-même. Un emprunteur dans la quarantaine ou au début de la cinquantaine peut bénéficier d'une durée de prêt complète de 25 ans et de tarifs d'assurance standard qui ne seront tout simplement pas envisageables s'il fait sa demande à 65 ans.

En attendant, les banques françaises prennent généralement en compte environ 70 % des revenus locatifs prévisionnels dans le calcul de votre capacité d'emprunt, conformément aux pratiques courantes du marché, ce qui compense une part significative de l'impact du nouveau prêt sur votre ratio d'endettement de 35 %. Notez que cela pourrait faire de votre projet un projet d'investissement, et non l'acquisition d'une résidence secondaire, ce qui aurait une incidence sur l'apport personnel exigé par les banques. Au moment où la retraite arrivera réellement, le bien sera déjà en grande partie remboursé, vous vous y serez déjà familiarisé, et vous n'aurez pas à vous rendre dans une banque à l'âge précis où vos options sont les plus limitées.

Comment Opeongo Finance vous accompagne-t-il avec ce type de dossier ?

La plupart du temps, ce qui pose problème dans le dossier d'un retraité, ce n'est pas le montant de sa retraite, mais sa nature : des revenus qu'une banque ne peut pas encore considérer comme réguliers, un âge qui exclut discrètement la durée de prêt que vous pensiez obtenir, ou une question de visa laissée en suspens jusqu'à la remise des clés.

Chez Opeongo Finance, nous aidons les retraités et les expatriés de retour au pays à constituer un dossier de financement qui parle d'emblée le langage attendu par les prêteurs français, et nous les mettons en relation avec des banques réellement intéressées par leurs profils.

Mis à jour le 21 septembre 2026 par Paul Desjardins, courtier en crédit immobilier, spécialiste des profils internationaux (ORIAS N° 25 010 121).

Paul Desjardins accompagne les acheteurs expatriés, non-résidents et investisseurs internationaux dans leur projet de financement immobilier en France. Plus de 60 % de ses clients vivent à l'étranger : il les conseille en français et en anglais, de la première étude du dossier jusqu'à la signature chez le notaire. Il rédige pour Opeongo Finance des guides pratiques destinés aux profils internationaux qui souhaitent comprendre les règles du crédit immobilier français et sécuriser leur financement depuis l'étranger.