Crédit immobilier en France vs Danemark en 2026 : quelles différences pour un non-résident fiscal ?

Les Danois qui rêvent d’une résidence secondaire en Provence ou d’un chalet dans les Alpes se retrouvent confrontés à un système de crédit reposant sur une logique presque opposée à celle de leur pays. Par exemple, alors que les banques danoises peuvent financer jusqu’à 80 % d’un bien immobilier via un « realkreditlån », avec seulement 5 % d’apport personnel requis, les banques françaises exigent généralement un apport de 30 % des acheteurs non-résidents, selon les propres recommandations de la Finanstilsynet concernant les exigences en matière d’apport personnel. Pour éviter toute confusion, ce guide détaille les montants que vous pouvez emprunter dans chaque pays, compare les deux systèmes de taux d’intérêt et explique ce qu’il advient de votre impôt foncier danois une fois que vous possédez une résidence secondaire en France.

 

Points clés à retenir

• Au Danemark, les acheteurs peuvent financer jusqu’à 95 % d’un bien immobilier (80 % par emprunt hypothécaire plus 15 % par prêt bancaire) avec seulement 5 % d’apport personnel, tandis qu’en France, les non-résidents doivent généralement verser 30 %.

• Le système danois de « realkredit » propose à la fois des prêts à taux fixe et à taux variable avec des conditions de remboursement anticipé exceptionnellement souples, tandis que les prêts français sont presque toujours à taux fixe pendant toute la durée du prêt.

• L’« ejendomsværdiskat » danois peut également s’appliquer à la résidence française d’un acquéreur pleinement imposable, indépendamment des taxes locales prélevées par la France.

 

Pourquoi comparer les systèmes français et danois ?

Le marché hypothécaire danois fonctionne selon un système qui n’a pas vraiment d’équivalent en France. Au lieu qu’une banque prête son propre argent et conserve ce prêt dans son bilan, un établissement hypothécaire spécialisé associe chaque prêt à une obligation qu’il vend en bourse ; ainsi, l’argent provient en réalité de celui qui achète cette obligation, et non de la banque elle-même. Ces établissements ont pour seule raison d'émettre des prêts hypothécaires financés par des obligations vendues sur les marchés de capitaux. Le taux qui vous est proposé est le taux du marché, et non un taux négocié.

Le marché français fonctionne selon une logique totalement différente, façonnée par la Banque de France et le Haut Conseil pour la stabilité financière (HCSF). Il repose sur des plafonds de solvabilité fixes et privilégie fortement les prêts simples, à taux fixe sur le long terme, financés directement par la banque, sans obligation ni intermédiaire. Un demandeur danois qui se présente dans une banque française présente un profil peu familier pour le responsable des risques : des revenus versés en couronnes, aucun historique de crédit en France, et un marché immobilier habitué aux prêts financés par des obligations et à des plafonds d’emprunt plus élevés que ceux généralement autorisés en France. Il est important de connaître les différences entre ces systèmes pour pouvoir planifier en fonction de votre projet et de vos moyens. 

 

Combien puis-je emprunter : la règle des 35 % en France face au test du facteur d'endettement au Danemark.

La France applique un plafond unique de capacité de remboursement. Depuis une décision de la HCSF de 2021, le total des remboursements mensuels de dettes, assurances comprises, ne peut dépasser 35 % du revenu net. Pour un revenu mensuel net de 37 000 DKK (environ 5 000 €), cela limite le montant total des remboursements à environ 1 750 € par mois, quelle que soit la nature du prêt. 

Le Danemark n’applique pas de plafond unique à l’échelle nationale. Dans les zones en forte croissance, notamment à Copenhague et dans les communes environnantes, ainsi qu’à Aarhus, la Finanstilsynet exige des banques qu’elles procèdent à un examen plus approfondi dès lors que le facteur d’endettement d’un ménage (dette totale divisée par le revenu annuel brut) dépasse 4, et que le ratio prêt/valeur est supérieur à 60 %. Dans ce cas, la banque doit vérifier si le patrimoine net du ménage (total des actifs moins total des dettes) resterait positif en cas de chute soudaine des prix de l’immobilier : de 10 % pour un ratio d’endettement compris entre 4 et 5, et de 25 % au-delà de 5. Pour certains ménages de ces zones, l’échec à ce test de résilience crée de fait un plafond implicite sur le montant qu’ils peuvent emprunter.

 

Quel apport un acheteur danois doit-il prévoir ?

Au Danemark, un achat immobilier type se compose de 80 % de « realkreditlån », jusqu’à 15 % de prêt bancaire complémentaire et 5 % d’apport personnel de l’acheteur, selon les recommandations de la Finanstilsynet en matière de financement immobilier.

Cette partie du prêt bancaire est généralement assortie d’un taux nettement plus élevé que la partie « realkreditlån » elle-même, car elle n’est pas adossée au même marché obligataire. En France, en tant que non-résident, la donne change considérablement : les banques exigent généralement un apport de 30 %, voire plus.

Pour un bien immobilier de 300 000 €, cela représente 90 000 € en espèces, en plus des frais de notaire, ce qui constitue un véritable bond par rapport aux 5 % d’apport initial auxquels un acheteur danois est habitué dans son pays.

La bonne nouvelle, c’est que les banques françaises considèrent généralement les demandeurs danois comme présentant un risque moindre que les acheteurs non ressortissants de l’EEE ; l’appartenance à l’UE et à l’EEE joue donc en faveur du Danemark dans ce domaine, ce qui tend à leur permettre d’obtenir un apport initial moins élevé.

 

Taux fixes ou variables : comment se comparent réellement les taux d’intérêt en 2026 ?

Les emprunteurs danois disposent d’un choix dont ne bénéficie pas la majeure partie de l’Europe : un « realkreditlån » à taux fixe sur le long terme, dont le taux est actuellement estimé à environ 4,1 % par Nykredit, ou un « F-lån » à taux variable indexé sur des taux de référence à court terme tels que le CITA3 ou le F1, dont le taux se situe plutôt entre 1,7 % et 2,5 % selon le prêteur.

En comparaison, les taux hypothécaires français varient entre 3,10 % et 3,55 % selon la durée, selon le baromètre de Pretto de juillet 2026, mais il s'agit presque toujours d'un taux fixe unique pour toute la durée du prêt. Une particularité réside dans le fait que, le prêt danois étant financé par des obligations négociables, les emprunteurs peuvent souvent racheter leur obligation au prix du marché plutôt que de se voir infliger une pénalité fixe, et parfois même en tirer un bénéfice si les cours des obligations ont baissé. Un prêt français fonctionne à l’inverse : une fois signé, le taux et l’échéancier sont figés définitivement, cette possibilité étant troquée contre une prévisibilité totale.

 

Quels sont les frais d'achat immobilier au Danemark et en France ?

Au Danemark, les frais d'enregistrement sont divisés en deux postes distincts. L'enregistrement du skøde (acte de propriété) coûte 0,6 % du prix d'achat, plus un montant forfaitaire de 1 850 DKK, tandis que celui du pantebrev (acte hypothécaire) s'élève à 1,25 % plus 1 825 DKK, un taux abaissé de 1,45 % à compter du 1er janvier 2026, selon la Skattestyrelsen. Aucun notaire n’intervient à aucun moment : un avocat examine généralement le contrat et le Tinglysningsretten enregistre le changement de propriété par voie numérique.

En France, la plupart de ces frais sont regroupés dans les honoraires de notaire (qui relèvent davantage de la fiscalité que des revenus du notaire) ; ceux-ci s’élèvent à 7 % à 8 % du prix pour un bien immobilier existant et tombent à 2 % à 3 % pour les constructions neuves, selon Notaires de France. Pour une revente de 300 000 €, cela représente entre 21 000 € et 24 000 €, et contrairement au système danois, un seul professionnel (dont l’intervention est obligatoire pour toute vente en France) se charge à la fois de la vérification juridique et de l’enregistrement. La France connaît également des frais récurrents, tels que l’assurance emprunteur, comparables aux frais récurrents danois d’« ejerudgift ». 

 

L'achat d'un bien immobilier en France a-t-il une incidence sur le montant de l'impôt foncier au Danemark ?

L'« ejendomsværdiskat », l'impôt foncier annuel danois, ne s'applique pas uniquement aux logements situés au Danemark. Selon l'administration fiscale danoise (Skattestyrelsen), une personne qui reste pleinement assujettie à l'impôt au Danemark est également redevable de l'« ejendomsværdiskat » sur un logement situé à l'étranger, calculé de la même manière que pour un bien immobilier danois. Le taux standard est de 5,1 pour mille (0,51 %) de la valeur du bien, et passera à 1,4 % pour la tranche supérieure à 9 007 000 DKK en 2026. La difficulté, dans le cas d’un bien immobilier en France, réside dans l’absence d’évaluation officielle danoise sur laquelle s’appuyer ; le propriétaire doit donc déterminer lui-même la valeur de marché, généralement en se basant sur le prix d’achat.

La France applique son propre impôt sur la fortune immobilière (IFI), indépendamment de ce que prélève le Danemark. Pour un non-résident, l’IFI ne s’applique que lorsque la valeur du bien immobilier français dépasse 1,3 million d’euros, à un taux de départ de 0,5 %, aucune imposition n’étant due en dessous de ce seuil. Les deux impôts ne se compensent pas mutuellement, et un acheteur danois se situant en dessous du seuil de l’IFI pourrait tout de même être redevable de l’ejendomsværdiskat sur ce même bien dans son pays d’origine ; il est donc préférable de vérifier les deux aspects auprès d’un conseiller plutôt que de supposer qu’un impôt annule l’autre.

 

Attention ! Cet article s'adresse aux non-résidents fiscaux. Si vous êtes résident fiscal français et que vous envisagez d'acheter un bien immobilier en France, rendez-vous ici : Comment fonctionne un crédit immobilier en France en 2026 ? Le guide complet

 

Que se passe-t-il si un résident danois devient résident fiscal français ? 

Le système danois est plus simple à cet égard que celui de certains de ses voisins. L’« Ejendomsværdiskat » (impôt sur la valeur immobilière) applicable à un bien immobilier situé à l’étranger est lié au statut de contribuable à part entière au Danemark ; ainsi, dès que ce statut prend fin, généralement lorsqu’une personne renonce à sa résidence danoise et que le centre de ses intérêts se déplace à l’étranger, l’imposition danoise sur le bien immobilier français cesse également.

Il n’y a pas d’obligation de paiement rétroactif sur plusieurs années, contrairement à ce qui se passe avec certains impôts sur la fortune des pays nordiques, bien que le calendrier précis dépende des liens individuels en matière de résidence et de revenus, ce qu’il convient de vérifier auprès d’un conseiller fiscal.

Du côté français, le fait de devenir résident fiscal français soumet le bien immobilier français aux règles fiscales françaises ordinaires et peut, à terme, exposer l’ensemble du patrimoine mondial à l’IFI. Une règle transitoire adoucit cette transition : selon impots.gouv.fr, une personne ayant vécu hors de France pendant les cinq années précédant son installation n’est imposée que sur ses biens immobiliers français pendant une période maximale de cinq ans après son arrivée.

En résumé, un Danois qui s’installe définitivement voit généralement l’impôt foncier danois s’éteindre à mesure que sa résidence dans ce pays prend fin, tandis que les obligations fiscales françaises s’appliquent progressivement plutôt que d’un seul coup.

 

Existe-t-il un système d'enchères pour l'immobilier en France ?

Pas de la même manière qu'au Danemark. Si plusieurs acheteurs sont intéressés par un bien immobilier au Danemark, c'est au vendeur seul de décider s'il souhaite ou non organiser une enchère à huis clos ; il n'y a aucune obligation légale de le faire, et le vendeur peut simplement choisir l'acheteur de son choix au prix qu'il fixe.

Ce que la loi danoise garantit en revanche, c’est un filet de sécurité après la signature : chaque acheteur dispose d’un droit de rétractation légal de six jours ouvrés, bien que son exercice entraîne le versement d’une indemnité de 1 % du prix d’achat au vendeur. La plupart des acheteurs s’appuient plutôt sur un « advokatforbehold », une clause de vérification par un avocat qui leur permet de se rétracter sans frais dans un délai déterminé, généralement de trois à six jours ouvrés, selon Skøde Centret.

La France contourne complètement la question des enchères et fonctionne plutôt selon une offre unique négociée. Un vendeur fixe un prix de vente, et un acheteur soumet une « offre d'achat » écrite, souvent inférieure à ce montant, valable pendant une période qu'il détermine lui-même. Il n’existe aucun délai légal obligeant le vendeur à répondre : si trop de temps s’écoule sans réponse, l’offre devient simplement caduque et l’acheteur se retire sans rien devoir, selon la Chambre des Notaires de Paris. Pour un acheteur danois habitué à ce que le vendeur détienne toutes les cartes en main en matière de prix, le système français redonne en réalité une partie de ce pouvoir de négociation à l’acheteur.

 

Combien de temps dure un achat immobilier en France comparé au Danemark ?

En France, l’achat d’un bien immobilier suit un déroulement assez fixe : un compromis de vente, un délai de financement de 45 à 60 jours pour obtenir une proposition de prêt, un délai de réflexion obligatoire de 10 jours à compter de la date d’émission de cette proposition, et une signature définitive devant notaire, dont l’intervention est requise par la loi pour toute vente. Aucune de ces étapes n’oblige un acheteur danois à se rendre en France, puisque l’ensemble du processus peut se dérouler par procuration, un sujet abordé plus en détail dans notre guide sur le fonctionnement du crédit immobilier en France.

Le système danois concentre ces garanties dans les jours qui suivent immédiatement la signature, plutôt que de les étaler sur deux mois. Le droit de rétractation de six jours ouvrés et l’« advokatforbehold » s’appliquent généralement au cours de la première semaine ; une fois ces délais écoulés, le Tinglysningsretten peut enregistrer le transfert par voie numérique en quelques jours plutôt qu’en quelques semaines. Si l’on compare les deux systèmes, le Danemark concentre les protections accordées à l’acheteur en début de processus et agit rapidement par la suite, tandis que la France étale des protections similaires sur un processus plus long et plus séquentiel.

 

Comment financer un bien immobilier en France quand on vit au Danemark ?

Aucun des deux systèmes n’est meilleur que l’autre ; ils reposent simplement sur des hypothèses différentes concernant l’endettement, les marchés obligataires et les formalités administratives. Ce qui importe réellement pour un acheteur danois, c’est de traduire un revenu en couronnes, un historique de crédit lié au « realkredit » et une résidence fiscale danoise en termes compréhensibles pour une banque française, et c’est précisément là qu’un courtier justifie ses honoraires.

Opeongo Finance accompagne les acheteurs danois et autres acheteurs scandinaves, qu’ils soient non-résidents ou expatriés, en orientant leurs demandes vers des banques qui prêtent à une clientèle internationale et en leur expliquant précisément en quoi les règles françaises diffèrent de celles auxquelles ils sont habitués dans leur pays d’origine.

Que vous en soyez encore à comparer les différentes options ou que vous ayez déjà un bien en vue, discutons-en ensemble, sans aucun engagement de votre part.

Mis à jour le 15  juillet 2026 par Paul Desjardins, courtier en crédit immobilier, spécialiste des profils internationaux (ORIAS N° 25 010 121).

Paul Desjardins accompagne les acheteurs expatriés, non-résidents et investisseurs internationaux dans leur projet de financement immobilier en France. Plus de 60 % de ses clients vivent à l'étranger : il les conseille en français et en anglais, de la première étude du dossier jusqu'à la signature chez le notaire. Il rédige pour Opeongo Finance des guides pratiques destinés aux profils internationaux qui souhaitent comprendre les règles du crédit immobilier français et sécuriser leur financement depuis l'étranger.